打死也想不到，买个房子能踩这么多坑！！-大文网

骨灰粉都关注并标星米课圈了

你还在等什么？

说真的，人生就是不断的折腾，常听老师说，我们所有的努力最后都会流进房地产，中国人奋斗了一辈子都在跟房子打交道。

稍微走错一步，那就是个巨坑，很有可能再也爬不上来。
该出手时还得出手，用知识武装自己！
别让这么久外贸挣的钱，都亏在房子上。。。

作者 |Grace821来源 | 米课圈

坐标深圳，认识暗夜米课的时候已经是2017年年底，其实早在2015年就是冰粉了。
16、17年因为重心在创业上，没有关注暗夜米课。
先讲成为暗米学员前的两套房子。
第一套房是老公婚前家人资助下买的（那时候还不认识他），位于龙岗。
三室两厅一卫，带9年制公立学位，小区有幼儿园，社区挺大，绿化跟容积率都不错，缺点离地铁比较远（1km外），另外周边环境杂乱，有工业区，物流园等。
这套房子主要是卖的过程，也是买家庭第三套房子的底仓，后面会讲到。

接下来说说我家庭的第二套房子，也是我买的第一套房（处女作）。
2014年底带着老大开车回婆家过春节的路上，同在深圳的大学好友打电话跟我说：她爸妈看中了我们小区不远的一处新盘，单价23000，问我可不可以。
当时的我是房市小白，给不到她任何建设性的意见，电话里只简单跟她聊了下小区环境，然后对比我所住的小区房价，性价比还算不错，但因为认知局限，只是关注房子本身，而没有注重房子所占有的各种资源（没有好的学校配套，离地铁口远，周边农民房多），更没有了解到这个房子的硬伤（公寓）。
导致我同学浪费了一个很好的处女贷资格，也错失机会成本。
如果当时她买的是住宅，资产至少是现在的2倍。
所以，提升自身的认知能力真的特别特别重要。
当时正值创业的第二年，手里有100W左右的积蓄，在同学买房行为的影响下，我当时就跟开车的老公商量，要不要春节后回深也去看看房子。
当时老公是典型的看空派，觉得已经有一套住房了，而且住的也不错，没有必要再买。
他提议换辆好一点的车。
当时的车买了才2年多，我不想换，而且作为女性，对好车无感，因为俩人意见分歧，萌生的买房念头被扼杀在摇篮里。
春节后返深不久，又跟老公提了下买房。老公还是拒绝，还是提议买车。买车我是断然不接受的，车子对于当时的我们来说只是消耗品，平时也比较少用到车子。
房子大小是资产，这一基本的理念让我一直没有偏离买房的轨道。
紧接着的政策，导致房价开始上行，4月份觉得必须把买房子的议程提上来。
之前的那个大学同学建议我们去看他们买的那个小区，那时候买房远远没有现在火爆。
拉着老公去看了，他居然看中了其中的106平的三房两卫户型，总价280W，但是要5成首付。
超过预算，也幸亏预算不够，阴差阳错绕过了一个大坑。后面陆续看了附近的其他新盘，也是因为超出预算只能作罢。
因为自身认知局限，对投资房产没有引起足够的重视，加上工作也有点忙，一下拖到了5月。
15年上半年股市很红火，房子也是涨声一片。
这时候自己才有了紧迫感，想着新房买不起（也不是买不起，是因为没有好好到处踩盘看房），就转向了买二手房。
当时老大4岁，上中班，班上同学妈妈们讨论最多的就是小学择校的问题。想着不如给她买个学区房。
当时在福田办公，于是锁定了福田的学区房。想到就做，网上联系中介，约了看房。那时候房子基本靠抢，房源一出来，一波一波的人看。
稍微犹豫一下，房子就被签了。
我们看中的那个小区，小学是福田第一梯队的，中学第二梯队。
小面积的学位房一天内涨了10W。当时很多人，房子看都没看就签约，我们也是其中一个。
就看了三套房，没有任何经验的情况下就稀里糊涂地就签了200W的房子。后来还被返价了7W。
因为没有做足功课，也没有识别优劣房子的能力，导致这房子在我后面置换的时候出不了手。 接下来说说我家的第三套房，我买的第二套。17年初怀了老二，17年8月底，老二早产。
17年9月，老大顺利入读福田的小学，然而家在龙岗，老公每天大部分时间都浪费在接送娃上下学。
这样继续下去，时间成本太大了。忍受了两个月，我有了强烈的换房意愿。加上16、17年业绩比较好，手头又有了点积蓄，期间提前还了15年入手的那套房子的大部分贷款，手里还结余100W+。
当年11月开始我就时不时给老公吹风，换到福田去的种种便利。老公一直不为所动。
11月，老公在我的怂恿下，陪我去看了娃学校附近的一套两居室，620W。
发现房价真的好贵，手里的积蓄根本不够，得卖掉一套房子才能置换。当时老公是极其反对卖掉手里房子的。
加上中介看我们好像预算不够，也没有及时跟进。这次看房后就没有了下文。
一直拖到12月下旬，那段时间所住小区旁边工业区经常凌晨2-3点排放工业废气，导致半夜被毒气呛醒，根本不敢开门窗，看着襁褓中的老二，跟睡眼惺忪的老大，更加坚定了我要置换的念头。
刚好圣诞节，米课推出“囤课”活动，想着前一套房子因为认知问题，没有提前了解房产知识而栽了跟头，这次一定要先系统学习房产理论，于是毫不犹豫地买了暗夜米课+料神米课（因为当时报两门课有优惠）。
料神米课当时囤着，后面才开通。暗夜米课是当即就开通的，因为我觉得置换迫在眉睫。开通后每天就跟打鸡血一样的，早上6点给老大弄好早餐，趁老二还在睡觉，旧马不停蹄地打开电脑听课，做笔记。
因为没有老人帮忙，我跟老公要照顾两个孩子，还要兼顾外贸业务上的事情，时间确实挺有限。看了20多天的课，当时盛传三价合一政策马上要实行，没有耐心等到系统学习完课程。
18年1月下旬又开始继续看房子，那时候老二才4个多月，背着奶瓶跟奶粉看了几套步梯房跟电梯房。
当时我比较对11月看的那套两居室感兴趣，而老公看中了这次看的一套房龄很老的步梯房，说很像他小时候的那种机关大院（童年情结）。
然后因为有上次看房的经历做铺垫，对当时的房价行情有了预期（第一次完全懵的，不知道房价已经这么高了），我跟老公心理上也接受了必须要卖掉手套的一套房产的现实。
加上这次的中介MM比较主动，积极约我们跟卖家见面。各种机缘巧合，于是在1月21号，敲定了第二套房。
出门之前还没有做好能买成的准备，带着两个娃从晚上8点多谈到凌晨1点，最终签了合同，当时回到家感觉做梦一般。顺便说下卖家的情况，卖家是退休老人，60多岁，唯一住房，红本在手。
因为女婿欠债被追债公司追到家里不安宁，才迫不得已卖掉手里唯一房产。
这是后面住进去后才了解的情况。如果当时做足功课，兴许价格上面还能再砍一砍。当时他们报价630W，我们只砍了10W，620W成交。目前同户型的房子已成交到1050W。
虽然买的是传说中的老婆小，但是小孩上学近了，老公跟我都有了更多属于自己的时间，附近有图书馆，公园，书城，离各种培训中心也很近，出门就是地铁口。
我想居住体验不仅仅只房子本身的体验，也体现在交通便利，跟附近的资源配套吧。
至少比之前的房子要好很多，也是我们目前能力范围内的向上置换，争取日后有机会再置换到南山吧。签了合同后，才清醒地意识到首付还是个问题。还好当时是横盘期，跟卖家谈到了2个月的资金监管时间。暗夜老师说的横盘期是置换的好时机，这个我get到了。
之后就是筹首付，处理手中两套房子中的一套。我名下的那套，因为学位占用掉，低价都出不掉。
无奈之下，老公最终同意将他名下的小三居卖掉。那时候快到春节了，很多人都准备回家过年。
小三居挂盘后比较少人来看。中介也表示估计在春节前很难成交。
因为急着出手，我们挂的价格比较实在， 325W。
2-3天没人来看房，我急得像热锅上的蚂蚁，老公倒是很淡定，说实在不行就把房子抵押（当时红本在手）。
有了底牌后，我也心安了些。后面运气还算不错，有一对双胞胎父母看中了房子，当时跟我们砍价，我当时一点也没有让。也跟我有了第二方案有一定关系，心中不慌，表现出不急卖。
当时中介也比较给力，一直说我家风水很好，后来签合同的时候，在中介的暗示下，我同意让利1W作为佣金，最终324W成交。
同期有一户9楼同面积的也在卖，我们家在4楼，就楼层来说，9楼更有优势。
我估计因为对方的房子一直是出租，看上去没有我家布置的那么温馨，所以买家才最终下定了我家的房子。
接着就是过户，腾名额，一路都是抱着襁褓中的老二，每次出门都是大包小包。
现在回想起来，真的要感谢当时坚持的自己，还有一直被动配合的老公。
如果错过当时的那个时间点，就近两年深圳出台的一系列调控措施，我们可能短期内与换房无缘了，说不定现在还在无穷尽的接娃上下学的煎熬中。
最后来个经验总结：
1）提升认知，武装大脑是第一要事。如果买第一套房之前学了暗夜米课（当然那时候还没有上线），或者有基本的判断房子优劣的能力，我不会选有这个带硬伤的房子（50年产权），也会帮朋友绕过她那个公寓的坑，那么这个回报至少是数百万。
2）买房尽量综合考虑家庭的现金流，往自己能力基础上往上够一够，不能太保守。买第一套房的时候，自己手上实际是有近100W的积蓄，因为考虑到生意可能需要周转，还有自己偏保守，没有找家人或者朋友借。预算的局限也间接导致选中了不好的标的。本来可以一步到位的，一手好牌打的稀烂，浪费了首贷首套房的好资格。
4)买的两套房子都没有好好做足功课，多踩盘，有点赶鸭子上架的感觉。但是对于我这种选择困难的人来说，没有太多选择反而让我没有太多顾虑跟犹豫，及时上车跟置换了。
5）性格决定命运。我跟老公都是保守型的人，买第二套的时候，如果把小面积的学区房抵押增加首付，应该是可以直接置换到南山的。可惜自己胆量不够。
6）人生就是不断折腾。买第一套房子的时候，因为卖家返价，跟他谈判，从7点多谈到晚上12点多，期间只能把娃托给隔壁邻居照看。第二套也是谈到凌晨1点才签约，期间给二宝换尿布，喂牛奶，各种折腾。回头来看，各种辛苦都值得。
最后放一张在交易中心中介提议拍的留作纪念的照片。